הלוואות לרכישת נדל"ן בארה"ב חלק ב'.
במאמר הקודם עסקנו בעיקר ברציונל של לקיחת הלוואה או ב"למה". במאמר זה נעסוק בשאלות - במה בכמה ובאיך, גם במאמר זה ניסינו לרכז את השאלות הטיפוסיות של לקוחותינו וניסינו לענות עליהן אחת אחת:
ש. מהם אחוזי הריבית?
ת. אחוזי הריבית על משכנתאות בארה"ב משתנות מעת לעת בזמן כתיבת המאמר עומדת הריבית סביב 3.5% לשנה למשכנתא ל-30 שנה כאן מדובר על לווים מקומיים. אחוזי הריבית לזרים הינה סביב 4.5% המלווים גובים פרמיה על הסיכון בהלוואה ללווים זרים, רצוי לזכור שהיכולת של הבנקים האמריקאים להעריך את הסיכון לגבי משקיע זר מוגבלת מאד. לרוב מדובר על ריבית קבועה.
ש. מה ההון העצמי הנדרש?
ת. כאן התשובה תלויה באזור בבנק, באופי המשכנתא ובהתרשמות מהלווה לרוב יידרש הון עצמי בין 30%-50% ממחיר מכירה של הנכס, בנקים בארה"ב לא יממנו את תהליך השבחת הנכס (השיפוץ). לכן רצוי לתכנן קניית נכס שמצריך שיפוץ מינימאלי
ש. כמה נכסים אוכל לקנות עם משכנתא?
ת. גם כאן העניין מאד תלוי מקום, במדינות מסוימות בארה"ב לא ניתן לרכוש יותר מנכס אחד באמצעות משכנתא, לצד מדינות בהם ניתן לקבל משכנתאות למספר נכסים. אולם ככלל הרעיון של מינוף נכס השכרתו בניית הון מהתשואה וקניית נכס נוסף בהסתמך על תזרים ההכנסות מהנכס הראשון לא יעבוד בימים אלו בארה"ב.
ש. מי יכול לקבל משכנתא?
ת. משקיע שיוכל להוכיח כושר החזר, המלווה יבקש ללמוד על מצבו הפיננסי של הלווה, מקורות ההכנסה שלו – משכורת פנסיה וכו' או בשורה התחתונה כמה הכנסה פנויה עומדת לרשותו.
ש. איך מתחילים?
ת. תחילת התהליך הוא שלב Pre-qualification - שאלון ומסמכים שהמלווה שולח, על בסיסו יחליט המלווה אם הוא מאשר עקרונית הלוואה ללווה או לא. באמצעות מסמכי ה- Pre-qualification ניתן להגיש הצעות לנכסים בארה"ב (נדון זאת במאמר העוסק בתהליך הקנייה). לכשזכה המשקיע בנכס חלק מהבנקים יערכו בדיקה מעמיקה לגבי כושר ההחזר, בעוד שאחרים יסתפקו רק באותו Pre-qualification (כמובן פרמיית הסיכון תתומחר כחלק מהריבית).
חשוב לקחת בחשבון שתהליך קבלת משכנתא יכול להיות מייגע השאלונים מציקים ומחייבים איסוף נתונים, אולם יתרונות רכישת נדל"ן עם הלוואה כה גדולים ששוים את המאמץ.
חשוב לזכור שתנאי ההלוואות והקריטריונים לקבלתם משתנים מעת לעת.
מומחי ההלוואות שלנו ילוו אתכם בשלב זה ובשלבי ההמשך עד קבלת ההלוואה ורכישת הנכס.
להלוואות לנדל"ן באמריקה ולמידע נוסף, עצות צרו קשר או היכנסו ל- www.reo.co.il
